Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nedir?

Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi aslında yatırımı yapmak amacıyla satın alınan bir malın5 yıl içerisinde elden çıkarılması halinde değer artışı ortaya çıkmaktadır.

Satış gerçekleşip kazanç elde eden kişiler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre belirli oranda ödeme yapması gerekmektedir. Bu elde edilen kar üzerinden devlete ödenmesi gereken bu paya gayrimenkul değer artış kazancı vergisi denilmektedir.

Vergi, Resmî Gazete’de yayımlanan 5615 sayılı Gelir Vergisi’nde yapılan düzenleme kapsamını içerisinde 2007 yılından beri uygulanmaktadır.

Değer artış kazanç vergisi, edinilmesinden sonraki 5 yıl içerisinde satışı yapılan ve belirli bir limitin üzerinde kar elde edilen gayrimenkulleri kapsamaktadır. Bu verginin kapsamı dışında tutulan limite istisna haddi adı verilir. Bu sınırı her yıl belirli kriterler baz alınarak güncellenmektedir. Satışın gerçekleştiği yıl özelinde istisna haddini öğrenmek için Gelir İdaresi Başkanlığı “Değer Artışı Kazançlarına İlişkin İstisna Tutarı” sayfasından ziyaret edilebilmektedir.

5 yıllık sürenin bitiminden sonraki satışlar, zaman aşımı kapsamında bu vergiden muaf tutulur. Aynı durum istisna haddinin altında kar elde edilen satış işlemleri için de bu işlem geçerlidir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ NASIL HESAPLANMAKTADIR?

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama (TÜİK) tarafından açıklanan ve her ay güncellenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) baz alınarak hesaplanır. Ancak sürecin bu aşamasında gayrimenkulün alındığı ya da satıldığı aydaki oranlara bakılmamalıdır.

Alım ve satımın yapıldığı tarihlerden bir önceki ayın oranları değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminde dikkate alınmalıdır. Aylık oranlar belirledikten sonra vergi tutarını hesaplayabilirsiniz.

●          Birincisi gayrimenkulün satıldığı tarihten bir önceki ayda geçerli Yİ-ÜFE oranını, alımın gerçekleştirildiği dönemin bir ay öncesindeki orana bölünür. (Örneğin: Ocak 2023 Yİ-ÜFE / Ocak 2019)
●          Sonra konut alış fiyatı ile az önce yaptığınız bölme işleminin sonucunu birbiriyle çarpılarak evin güncel fiyatını belirlemiş olur.
●          Değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminin bir sonraki aşamasında da, evin satış fiyatından az önce belirlediğiniz tutarı çıkarılır.
●          Çıkan sonuçtan içerisinde bulunduğunuz yıl için geçerli istisna bedelini düştüğünüz zaman vergiye tabi tutarı ortaya çıkmış olur

Güncel gelir vergisi dilimleri hakkında bilgi almak için T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı listeye  bakılabilir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİNİ KİM ÖDER?

Değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminden sonraki tutarı, 5 yıllık yasal süreç içerisinde gayrimenkulü satan kişiler öder.

Değer artış kazancı, vergi dönemlerinde beyanname aracılığıyla ilgili kurumlara bildirilmektedir. Beyanın bildirimini, satışın gerçekleştiği tarihten sonraki ilk mart ayının 1’i ila 25’i arasında yapılmaktadır. Beyannameyi bağlı olduğunuz vergi dairesine teslim ettikten sonra süreci Gelir İdaresi Başkanlığı uygulamasından takip edebilirsiniz.

    Değer artış kazancı vergisi iki taksit halinde yapılabilir. Değer artış kazancına yönelik vergi ödemelerinin ilk taksiti mart ayında, ikincisi ise temmuzda alınır

Beyannamenin doldurulması esnasında bilgilerin doğru olmasına önemlidir. Aksi takdirde cezai işlem uygulanır. Aynı durum geç veya hiç yapılmamış vergi beyanı için de geçerli olmaktadır. Bildirimin zamanında yapılmaması halinde her yıl miktarı TEFE, TÜFE ve ÜFE oranında güncellenen para cezası uygulanmaktadır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KONULAR NELERDİR?

1-        Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi hesaplama işlemi, birkaç adımdan oluşan ve doğru verinin seçilmesini gerektiren bir süreçtir. Bu konuda çeşitli internet sitelerinde yer alan hesaplama argümanlarını kullanabilirsiniz. Gerekli durumlarda bir uzmandan yardım almayı düşünebilirsiniz.

2-         Değer artış kazancının vergilendirilmesi esnasında mükellef ve vergi kurumunun haklarını karşılıklı olarak korumak amacıyla endeksleme formülü uygulanmaktadır. Bu oran %10 olarak belirlenmektedir. Satış tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE oranı %10’dan fazla ise verginin hesaplanmasında Yİ-ÜFE dikkate alınmaktadır.  Yİ-ÜFE oranının %10’un altında olması durumunda ise gayrimenkul satış ve alış fiyatları arasındaki farka göre vergi borcu ortaya çıkar.

3-         Belirli durumlarda değer artış kazanç vergisi muafiyetlide söz konusu olabilmektedir. Eğer gayrimenkul miras olarak veya bağış karşılığında kazanılmışsa, vergi yükümlülüğü söz konusu olmamaktadır ve değer artış kazancı hesaplama sürecinde gerek kalmamaktadır.

4-         Gayrimenkul eşe ya da çocuğa kalmış ve ödeme de aile reisi konumundaki kişi tarafından yapılacaksa, bu durum kayıtlara karşılıksız intikal olarak geçmektedir. Ayrıca bu durumlardı veraset ve intikal vergisine tabi olunmaktadır.

5-         Gayrimenkul satışı sonrasında değer artış kazancı kapsamında bazı giderler geri alınabilmektedir. Gayrimenkulün maliyeti ve elden çıkarma sebebiyle satıcı tarafından üstlenilen giderler ve ödenen vergiler, harçlar geri alınabilmektedir.